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物业经理在一个项目中到底是做什么的？
我以为“沟通力”是你第一须掌握和，你的工作之一：必须要和人打交道。无论是上级公司领导、还是下属员工、更多是被服务之业主，不会打交通，所有工作都会难以开展。因此，一个是否有潜能成为优秀的物业经理的人，你要先静下心来问问你自己，是否从内心里愿意和人打交道。从行为学方面讲，每个人在做任何事之前都必须先弄清楚自己的行为导向。我认为，人的行为可以用生活中常见的“椅子”来说明。
任何人在社会上，都有一把椅子，就像称呼一样：张总、李处、刘科、胡主管等。但是，任何一把椅子，都有两面性：一面是椅子本身，就像总经理、处长、科长、主管等，椅子本身是可以永久性的；另一面是椅子上坐着的生物学意义上的具体人，而坐在椅子上的这个具体的人，却经常地变化。正如“铁打的营盘，流水的兵”一样。这样，就要求物业经理们，在和人打交道时，一定要清楚，在和谁打交道，是和不变的“椅子”，还是椅子上的人！如果是和椅子，就是公事公办，如果是和椅子上的人，那么我们就要想到，人不是一尘不变的、有着万千欲望，人是活的物体而非静态。交流时就要有良好的主动性，要学会沟通。
没有沟通的条件，怎么办？物业经理你会创造条件吗？要学会找“切入点”、找你需沟通的人的需求点，建造一个沟通平台后才会让交流变得顺畅。最终才能把他的需求、你的初衷做完美的结合。
也正是这样，我才认为，物业经理不是单单去按要求落实物业实务工作，而是要通过别人来推广他的产品（如：保安、保洁、客服、维护等等），让更多业主通过传媒来了解物业、取得更多业主/租户的信任；另外，还要让业主/租户在“又要马儿好、又要马儿不吃草”的心态上得到适当之满足。在此基础上要思考有：如何使广大业主/租户明白物管公司也是一个需要赢利的企业？如何调动自己的管理处各级人员的积极性、主动性、创造性？如何去做呢？以我几年的积累的一点经验，我以为，如果我们物业经理在日常工作中能把握好“利、情、法”三个字的灵活运作，可能上述之事已经可以成功一半了。
“利”是什么？为什么要讲“利”？孙子曰：“合于利而动，不合于利而止”。作为物业经理，必须要清楚他的团队提供之服务能给业主/租户带来什么益处（利益），与行业竞争对手的同类服务相比，有什么优点（不同质的服务，即我们所讲的个性化服务）。你要让业主/租户坚信：只有你们的存在，才能保障他们最大额度的收益；同时，你还要让自己的团队所有人员明白：业绩好，收人就高。以我这些年观察，“利”的表现形式是多样化的，可以是物质利益，可以是精神财富，可以直接用钱刺激，也可以其他方式体现，如：奖励旅游等。无论何种形式，都必须是他们需要的。同时，“利”的主体也是多样的，可以是他们本人，也可以是他的家人。 而像我们这样微利产出的物管企业，我更多以为，要以精神方式体现才更会有价值，
第二是“情”。无论是业主/租户还是团队成员，是人就会有感情。因此，当你满足对方需要时，必须披上一层温情默默的面纱，而不能变成赤裸裸的金钱关系。每个物业经理必须建立客户（包括团队员工，员工其实也是客户）档案：每个客户的特点、爱好、父母亲的生日、结婚纪念日、孩子的生日等等。这是建立感情的重要资源，更重要的是，投入小见效大。而对于自己的团队成员，物业经理的最佳选择是：少些脾气，多些指导；少些指责，多些鼓励。一定要坚持、持续地开发他们的优点，哪怕是微不足道的，你也要让他们知道你不仅看到了，而且你还很欣赏。一旦他们提高自己的信心，最终回报给你的不仅是一个良好的物业状态，还有宝贵的友情！当你开发这些情感资源时，就一定要走下“椅子”，放下你的架子；作为平等的交流，其结果定会轻松跨越“椅子”所设置的障碍。理论上讲，两点间的距离以直线为最短，而在现实生活中两点间的距离，我以为，有时走曲线可能会更短。
再有就是“法”了，这世界什么东西都要有法约之的，否则将没有规矩，天下也将无章。那怕与客人的关系感情再好，那只是你们自然人之间的事，要时刻记住的一件事，就是你们生活在一个法制社会中。所以你们在面“椅子”对椅子时，一定要公事公办，一定要签定合法的合同，这是一切工作的原则。
除上述的三字真经外，我还经常听到许多物业经理说：宁愿在项目上拼命，也不愿回公司领命。原因并不是外面的世界很精彩，而是公司内部很无奈。在项目上可以全身心地投入工作，但一回到公司，就要面对复杂的人事关系。因为“椅子”与椅子间的对话有确很难，这里想讲的：我们所面对的上级既也是一把椅子，也是和你我一样是有血有肉的人。作为一把椅子，你必须尊敬有加，作为有血有肉的人，你必须以心换心。这些年中我看到五种上下级沟关系形式，可能会让物业经理从中感悟些什么：
1、媚上。即对上级总是花言巧语，若上级明智的话，会认为这种下级是可交可信但不可用。
2、唯上。即对上级唯命是从，则上级可能认为这种下级是可信但不可用不可交。
3、抗上。即对上级的言论敢于进行抗争，则上级可能认为这种下级是可信可用但不可交。
4、危上。即对上级的地位构成威胁，则上级必然认为这种下级是不可信不可用不可交。
5、理上。即理解上级的根本利益，理清上级的思路或实施方案，理性地对待上级的指示，理智地完成上级的任务，则上级必然认为这种下级是可信可用可交。
许多物业经理说自己性格太直率，抱怨自己的上级不理解自己。对此，建议大家好好学习包青天，包大人经常和皇帝过不去，但是，皇帝并没有把他老人家给杀了。其根本原因：一是包大人非常理解皇帝的根本利益，是保住江山保住皇位这把椅子；二是在皇帝遇到难题时，包大人总能帮助皇帝理顺思路，提出解决问题之道，而不是简单地抱怨，更不是站在一旁看笑话；三是理性地对待皇帝的旨意，一旦皇帝的旨意有误，则从皇帝的根本利益出发，当面据理力争；四是一旦皇帝同意自己的计划，包公无一例外非常理智地完成任务。所谓理智，就是坚决依法办事，决不假公济私，就是充分运用智力，而不是简单地依靠权力。
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